El BOE publicó el 7 de octubre de 2026 dos nuevos reales decretos-ley de vivienda que suman 21 medidas. Recuperan casi todo lo que el Congreso rechazó días antes e incorporan novedades como Tu Casa, una línea de préstamos públicos de hasta 50.000€ sin intereses para pagar la entrada de la primera vivienda. Con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, ambos textos deben ser convalidados por la Diputación Permanente del Congreso y, si no lo son, decaen.
Las 21 medidas
El Gobierno agrupa las medidas en cuatro objetivos. Para facilitar el acceso a la vivienda, crea los préstamos Tu Casa, una deducción en el IRPF para inquilinos y un incentivo fiscal para los propietarios que alquilen a precio asequible. Otro objetivo es aumentar la oferta, por lo que destina 280 millones de euros en avales a la construcción industrializada y 400 millones a proveedores de vivienda social, y traspasa a Casa 47 viviendas de la Seguridad Social y del Patrimonio del Estado para destinarlas al alquiler asequible.
Para dar estabilidad, prorroga los contratos de alquiler y suspende hasta 2030 los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. En un segundo decreto, se plantea la renovación automática de los contratos. Para frenar la especulación, limita las compras de los fondos, endurece la fiscalidad de pisos turísticos y socimis y regula el alquiler de temporada y por habitaciones. Casi todo va en el primer decreto (Real Decreto-ley 29/2026), mientras que el segundo (Real Decreto-ley 28/2026) se ocupa sólo de la renovación automática.
La mayor parte del primer decreto está en vigor desde el 8 de octubre, un día después de su publicación en el BOE. La Diputación Permanente tiene 30 días desde su promulgación para convalidar o derogar cada texto, y las cuentas apuntan a que el primero saldría adelante con 35 de sus 69 miembros. El segundo lo tiene mucho más difícil, así que la renovación automática de los alquileres podría no llegar a aplicarse.
Tu Casa: hasta 50.000 euros para la entrada
Es la medida con más impacto para quien quiere comprar, porque ataca el principal obstáculo de muchos hogares: pueden pagar la cuota de una hipoteca, pero no tienen ahorrado el 20 % de entrada. El préstamo cubre el menor de dos importes, el 20 % del valor de la vivienda o 50.000 euros, al 0 % de interés y sin comisiones. Lo gestionará el ICO con una dotación inicial de 10.000 millones de euros y no está reservado a jóvenes, aunque son quienes más lo necesitan.
Es un complemento y no un sustituto de la hipoteca, así que seguirás necesitando que un banco financie el resto. Por ejemplo, en un piso de 200.000€, Tu Casa aportaría 40.000 y el banco el 80 % restante, mientras que en uno de 300.000 el préstamo se quedaría en el tope de 50.000. La letra pequeña importa, ya que la vivienda queda sujeta para siempre a un precio máximo de venta, que no podrá superar el de compra actualizado con el IPC, salvo ajustes por obras de mejora. Antes de contar con esta ayuda, conviene confirmar los requisitos concretos cuando el ICO active la línea.
Fiscalidad: alivio para unos, presión para otros
Los inquilinos podrán deducirse en la declaración de la renta una parte de lo que pagan de alquiler. Según el ejemplo del Gobierno, con un alquiler de 800€ al mes la deducción rondaría los 1.000€ anuales, así que conviene guardar todos los justificantes de pago. Los propietarios que alquilen a precio asequible tendrán, por su parte, un incentivo en su IRPF, por lo que merece la pena comprobar si su renta actual encaja en esa definición.
En cambio, la inversión con fines especulativos sale peor parada. Los pisos turísticos pasarán a tributar con un IVA del 10 %, y los municipios declarados zona tensionada podrán subirles el IBI hasta un 50 %. Las socimis verán ligadas sus ventajas fiscales al alquiler asequible, con un tipo más alto sobre los beneficios no repartidos que procedan del alquiler de viviendas. Además, se amplían hasta 2030 los límites a la compra de vivienda por fondos que adquieren inmuebles muy por debajo de su valor de mercado. Esta restricción alcanza también a grandes tenedores y sus filiales.
Alquileres: dos prórrogas distintas
El primer decreto permite a los inquilinos al corriente de pago alargar su contrato hasta 2028, con límites a la subida de la renta. También suspende hasta el 31 de diciembre de 2030 los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional. En esos casos, la Administración asumirá la deuda y las costas del juicio para que el coste no recaiga en el pequeño propietario.
El segundo decreto va más allá y modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos. Cuando un contrato cumpla cinco años (siete si el casero es una empresa), se renovará por periodos iguales salvo que una de las partes avise a tiempo: seis meses antes el propietario y dos el inquilino. Si el propietario decide no renovar, deberá indemnizar al inquilino con 12 mensualidades o con una por cada año vivido en la casa, calculadas con el índice estatal de precios de alquiler.
Esta renovación sólo afectaría a los contratos que venzan después de su entrada en vigor, prevista para el 15 de noviembre, y los avisos de no renovación ya enviados siguen siendo válidos. Su futuro, sin embargo, es incierto. En la votación anterior la rechazaron PP, Vox, Junts, PNV, Coalición Canaria y UPN, y el PNV ya ha anunciado que mantendrá su voto en contra.
¿Qué significa para ti?
Si quieres comprar tu primera vivienda, Tu Casa puede resolver el problema de la entrada, pero el banco seguirá analizando tus ingresos, tu estabilidad laboral y tu endeudamiento. Si vives de alquiler, revisa cuándo vence tu contrato y guarda los recibos para aplicar la nueva deducción. En caso de ser propietario o invertir en vivienda, comprueba los nuevos plazos de preaviso y recalcula la rentabilidad neta con la nueva fiscalidad.
En Perseus Financiera podemos ayudarte a estudiar tu caso. Calculamos cuánta hipoteca puedes asumir y cómo combinarla con Tu Casa cuando esté disponible. ¡Contacta con nosotros y lo vemos juntos!